Ипотечные ставки в США обновили максимумы: почему кредиты стали дороже

В начале года ставка краткосрочно опускалась ниже 6%, но с тех пор движется только вверх: доходность 10-летних казначейских облигаций обновила максимумы с 2007 года на фоне инфляционных ожиданий и сигналов о возможном дальнейшем повышении ключевой ставки ФРС. Для мирового долгового рынка это ориентир — источник фиксирует глобальный bond sell-off и жёсткую привязку ипотечных ставок к доходности трежерис.

Механика роста

Ставка по долгосрочной ипотеке в США механически следует за доходностью 10-летних treasuries. Сейчас рынок облигаций в режиме sell-off: инвесторы требуют повышенной премии за гособлигации на фоне опасений по госдолгу и устойчивой инфляции. Добавляет давления ожидание дополнительного ужесточения от Федрезерва. Результат — 6,71% годовых по 30-year fixed, наивысший уровень с прошлого года. Доходность 10-летних бумаг, по данным источника, тяготеет к отметкам, не наблюдавшимся с 2007-го.

Арифметика платёжеспособного спроса

Средняя стоимость дома в США превысила $400 000. По оценке Redfin, для обслуживания такого кредита семье нужно зарабатывать порядка $110 000 в год при медианном доходе домохозяйства $83 730. Прирост ставки с начала года добавляет к ежемесячному платежу сотни долларов и выталкивает покупателей за пределы 30-процентного порога доступности — правила, по которому платёж по ипотеке не должен превышать 30% дохода. Дополнительное давление оказывают налоги на недвижимость и страховки, выросшие ещё с пандемии.

Структурный тупик

Рынок вошёл в самоподдерживающуюся ловушку. Домовладельцы, закрывшие или рефинансировавшие ипотеку в ковидную эпоху по ставкам ниже нынешних более чем вдвое, не выходят на продажу — потеря низкой ставки не окупается. Это и есть lock-in effect: предложение сжимается. Спрос тоже падает: при 6,71% и медианной цене $400K+ пул покупателей сужается до тех, кто способен обслуживать кредит на таких условиях. Продажи с 2023 года фактически стоят на месте. Строительство не восполняет дефицит с 2008 года, и это удерживает цены от просадки даже при слабом спросе. Размотать узел без снижения ставок или резкого роста доходов покупателей — нечем.