Ипотека при высоких ставках: как не переплатить и когда стоит брать кредит

Но, как разобрал для «Городских вестей» волгоградский эксперт по недвижимости Михаил Мартыненко, ситуации бывают разные: кому-то рыночная ипотека действительно не по карману, а кому-то — единственный способ добрать недостающую сумму. При этом семейная программа может сократить ежемесячный платёж почти втрое, но только если вы подходите под жёсткие условия. Разбираемся, где границы этих программ и на что смотреть, прежде чем подписывать договор.

Высокая ключевая ставка: что она значит для вашего платёжа

Центральный банк держит ключевую ставку на высоком уровне, и это напрямую влияет на базовую — рыночную — ипотеку. По данным волгоградского эксперта, ставки по такой программе сейчас колеблются в пределах 16–19 % годовых. Чтобы представить масштаб переплаты: при покупке квартиры за 5 млн рублей с первоначальным взносом в 1 млн ежемесячный платёж составит около 70 000 рублей — и это на срок 30 лет. Для семьи со средним доходом это серьёзная нагрузка.

Однако рыночная ипотека не обязательно означает кабалу на весь срок кредита. Если через год-два ставка снизится, вы сможете провести рефинансирование ипотеки на актуальные условия — перевести остаток долга под более выгодный процент. Это стандартный инструмент, и пользоваться им нормально. Главное — не воспринимать подписанную ставку как окончательный приговор.

Рыночная программа сейчас реально подходит тем, кому не хватает относительно небольшой суммы. Например, продали двухкомнатную квартиру, а до трёхкомнатной не хватает 800–900 тысяч — тогда короткий ипотечный кредит с перспективой рефинансирования вполне посилен.

Семейная ипотека: почти втрое дешевле, но с оговорками

Если в семье есть ребёнок, которому ещё не исполнилось 7 лет, можно претендовать на семейную ипотеку — и разница в платёже ощутимая. Те же 5 млн рублей за квартиру с первым взносом в 1 млн дадут ежемесячный платёж около 26 600 рублей вместо 70 000 по рыночной программе. Переплата тоже сокращается многократно.

Но здесь начинаются ограничения, которые заёмщики часто упускают из виду. Во-первых, квартира обязательно должна продаваться от застройщика — не важно, сдан дом или ещё строится, но продавцом должен выступать именно застройщик, а не физическое лицо. Это автоматически отсекает вторичный рынок и заметно сужает выбор в интересующем вас районе. Во-вторых, есть так называемая расширенная семейная ипотека: она предполагает, что в семье минимум двое несовершеннолетних детей, но купить квартиру в Волгограде по ней уже не получится — программа работает, например, для Краснослободска и городов.

На что обратить внимание перед подачей заявки

Прежде чем выбирать программу, стоит проверить несколько вещей. Уточните, какой именно застройщик выступает продавцом — если это перепродажа от физического лица, семейная ипотека не сработает, даже если дом новый. Посмотрите, какие ещё субсидированные программы доступны в вашем регионе: условия могут отличаться не только по возрасту детей, но и по населённым пунктам. И обязательно просчитайте оба сценария — рыночный и субсидированный — с вашей реальной суммой первоначального взноса, а не с примерными цифрами. Разница в платежах может оказаться настолько значительной, что ради неё стоит расширить поиски и рассмотреть новостройки в соседнем районе.