Почему ставки по ипотеке на покупку жилья стали выгоднее рефинансирования

Покупка дешевле рефинансирования: расхождение ставок

Инверсия объясняется структурой риска: purchase-кредит чаще выдаётся при LTV ниже 80% и с обеспечением, тогда как cash-out refinance нагружает кредитора повышенным LTV и удлинением дюрации, что закладывается в маржу.

Британская верификация

Данные Mortgage Introducer (mpamag.com) на 19 августа 2026 года подтверждают схожую сегментацию. «Большая шестёрка» британских кредиторов держит 65% рынка. В базе 469 двухлетних фиксированных продуктов от 10 кредиторов. Для first-time buyer ставки 3,75–5,60% годовых, 244 продукта от 9 кредиторов, минимальный product fee — £0. Moving home: 237 продуктов от 9 кредиторов, ставки 3,75–5,60%. Buy to let: 297 продуктов от 8 кредиторов, ставки 2,79–6,74%. Remortgage: 391 продукт от 10 кредиторов, фиксированные — 2,79–6,74%.

Минимумы по сегментам

• First-time buyer fixed: Nationwide — 3,95% с fee £999.
• Moving home fixed: Coventry Building Society — 3,88% с fee £999.
• Product transfer (existing customers): Barclays — 4,78% без fee; TSB — 5,70% без fee.
• Buy to let short-term fixed: Nationwide — 2,99% с fee 2% от тела кредита.
• Tracker для текущих клиентов: от 4,14%; фиксированный — от 3,74%.

Арифметика эффективной ставки

Минимальная ставка 2,79% в сегменте рефинансирования — это «витрина». Реальная стоимость кредита считается так: номинальная ставка + (fee / сумма / срок) × 100. При fee £999 и теле £200 000 на 20 лет добавка к ставке составит ≈ 0,25 п.п. При комиссии 2% от тела добавка переваливает за 1,0 п.п. и съедает разницу с покупкой полностью. Без пересчёта на эффективную ставку сравнение сегментов теряет смысл.

Резюме

Заёмщику с действующим кредитом product transfer у текущего кредитора (Barclays 4,78%, TSB 5,70%) зачастую выгоднее внешнего рефинансирования: фиксированная ставка без комиссии, без переоценки залога, без перерегистрации. Покупателю фиксированный first-time buyer тариф у Nationwide или Coventry даёт предсказуемую переплату без скрытых начислений. Номинальная ставка — это вход в сделку; итоговую стоимость определяет комбинация fee, LTV и срока фиксации.