Сложный процент: почему о нем мало говорят?
По разбору Smart-Lab, Банк России снизил ключевую ставку с 14,25% до 14%, но одновременно повысил прогноз её среднего значения на 2027 год с 8–10% до 10,5–12,5%: деньги останутся дорогими дольше, чем ожидал рынок.
Степан Раевский·обновлено 02 августа 2026 г.
На этом фоне тема сложного процента в ипотеке — заголовок недавнего материала Банки.ру — получает конкретное наполнение для заёмщика, подписывающего договор на 15–20 лет. Переплата в аннуитете формируется не только номинальной ставкой, но и капитализацией процентов внутри ежемесячного платежа — и именно эту механику банки предпочитают не раскрывать.
Почему 14% не делают деньги дешевле
По данным того же разбора, в июне банковский сектор получил 374 млрд рублей чистой прибыли, но 140 млрд ушло из капитала через отрицательную переоценку облигаций. Для заёмщика это не абстрактная бухгалтерия: длинные пассивы для банка остаются дорогими, и снижение ставки на полпроцента не транслируется в ипотеку автоматически. ЦБ прямо указал причины более плавного смягчения — сдержанная инвестиционная активность, повышенные инфляционные ожидания и стимулирующая бюджетная политика на трёхлетнем горизонте. Конфигурация неудобная: спрос на кредит держится, предложение расширяется слабо, а ускорять выдачу опасно из-за вторичных эффектов в ценах.
Сложный процент внутри аннуитета
Стандартный аннуитетный платёж устроен так, что в первые годы доля процентов максимальна, а тела долга — минимальна. При ставке 14% годовых и сроке 20 лет заёмщик в первый год отдаёт банку процентами больше, чем возвращает основного долга. Здесь и работает механика сложного процента: банк получает доход с уже начисленного дохода. Частичное досрочное погашение частично гасит эффект, но в типовых условиях банк показывает только номинальную ставку и срок — без раскладки на эффективную ставку и полную стоимость кредита. LTV при этом не меняет сути: чем выше отношение долга к стоимости залога, тем длиннее период, в котором проценты доминируют в платеже.
Что отслеживать
Недельный ИПЦ с 21 по 27 июля составил 0,04%, но бензин за ту же неделю прибавил 0,56%. Это не инфляция как таковая, но индикатор вторичных эффектов: если топливо дорожает, а ожидания остаются высокими, у регулятора меньше пространства для снижения ставки. Ставка по ипотеке в обозримой перспективе останется в двузначной зоне — а значит, переплата за 15–20 лет будет сопоставима с половиной-полной стоимостью квартиры. При выборе кредита имеет смысл считать не ежемесячный платёж, а эффективную ставку и дюрацию обязательства — только так становится видна полная стоимость заимствования. Альтернативой банковскому кредиту часть заёмщиков рассматривает помощь родственников — но и здесь работают свои риски, не всегда видимые на старте.