Ипотечные ставки в США: динамика 30-летних кредитов на фоне рыночных изменений

Средняя ставка по 30-летней ипотеке в США снизилась до 6,65%

Пятнадцатилетняя ставка, которую чаще выбирают при рефинансировании, уменьшилась до 5,95% с 5,96%. Тренд — второе подряд снижение, однако обе ставки остаются выше прошлогодних: 30-летний бенчмарк год назад стоил 6,58%, а 15-летний — 5,69%.

Что стоят два базисных пункта

Изменение на 2 б.п. символично, но в долгосрочной математике аннуитета обнулять его нельзя. Для кредита в $300 000 на 30 лет снижение ставки с 6,67% до 6,65% сокращает ежемесячный платёж примерно на $4 и переплату — порядка $1 400 за весь срок. Показательнее разрыв с прошлым августом: при нынешних 6,65% платёж по тому же тейку примерно на $14 в месяц выше, чем при 6,58% год назад, а совокупная переплата — больше приблизительно на $5 000. Рефинансирование в 15-летний кредит на $300 000 при 5,95% даёт платёж около $2 520 в месяц и переплату свыше $154 000 за весь срок; против 30-летнего варианта это минус порядка $239 000 переплаты при одинаковой сумме. При 6,65% по ипотеке и 4,71% по 10-летнему трежерис спред составляет 1,94 п.п. — это та премия, которую рынок закладывает в жилищный кредит сверх безрисковой кривой.

Драйверы ставки

Ставки по ипотеке в США жёстко привязаны к доходности 10-летних казначейских облигаций: именно по этой кривой кредиторы калибруют ценообразование жилищных кредитов. На середину четверга 10-летний трежерис торговался на 4,71% — против 3,97% в конце февраля, до военного конфликта с Ираном. Давление на доходность связывают с тремя факторами: ожиданиями более горячей инфляции на фоне подорожавшей нефти, масштабом государственного долга (по данным ForumDaily, он достиг $40 трлн) и общей премией за риск. Министерство финансов США накануне сообщило, что как минимум вдвое увеличит объём выкупа гособлигаций в ближайшие месяцы — один из инструментов, удержавших доходности от нового рывка вверх и косвенно поддержавших ипотечные ставки на этой неделе.

Контекст рынка

Рынок жилья в США стагнирует с 2022 года, когда ставки начали отрываться от пандемийных минимумов. Продажи вторичного жилья по итогам прошлого года застряли у 30-летнего минимума, в июле 2026-го — вновь замедлились. Конфигурация стандартная: дорогое заимствование режет покупательскую способность, сделки откладываются, инвентарь накапливается. В такой среде даже минимальное движение ставки вниз не разворачивает рынок, но меняет арифметику рефинансирования: на 15-летнем кредите переплата относительно тела долга почти вдвое ниже, чем на 30-летнем. Отслеживать имеет смысл недельную статистику Freddie Mac, динамику 10-летней доходности после расширения программы выкупа Минфина и сигналы ФРС по ставке.