Ипотечные ставки в США превысили 7% на фоне геополитической нестабильности

По данным Freddie Mac, базовая ставка по 30-летней ипотеке в США поднялась до 6,76% — максимум за 14 месяцев и третий недельный рост подряд. На этом фоне ряд новостных сводок, включая Yahoo Finance, фиксируют преодоление отметки 7% по отдельным ипотечным продуктам. Движение ставок связано с инфляционным давлением из-за резкого подорожания нефти на фоне военных действий с Ираном и переоценкой рынком вероятности повышения ключевой ставки ФРС.

Динамика ставок

30-летний фиксированный бенчмарк прибавил за неделю 5 б.п. (с 6,71%), 15-летний — также 5 б.п. (с 6,04% до 6,09%). Год назад соответствующие ставки составляли 6,35% и 5,5% — рост на 41 и 59 б.п. соответственно. Последний раз 30-летняя ставка находилась на сопоставимом уровне 26 июня 2025 года — 6,77%. Цикл роста ставок идёт с 2022 года, когда ипотека отошла от пандемийных минимумов; с тех пор рынок жилой недвижимости остаётся в стагнации.

Механика: что толкает ставки вверх

Драйвер — доходность 10-летних казначейских облигаций, выполняющих роль ориентира для ценообразования ипотечных продуктов. К полудню четверга UST-10 достигла 4,92% — максимума с конца 2023 года. Неделю назад показатель был 4,77%, в конце февраля, до начала военных действий с Ираном, — 3,97%. Прирост с февраля — 95 б.п.

Структура давления на UST-10:

• Инфляционные ожидания, усиленные ростом цен на нефть.
• Опасения по поводу растущего госдолга США — настолько ощутимые, что в августе Минфин США проводил интервенции на долговом рынке.
• Сигналы ФРС о сохранении курса на ужесточение.

Глава ФРС Кевин Уорш в ходе симпозиума в Джексон-Хоуле отметил, что инфляция пока не демонстрирует значимого улучшения, и допустил, что у регулятора впереди ещё работа по её сдерживанию. По данным CME Group, рынок оценивает вероятность повышения федеральной ставки на заседании 15–16 сентября в ~70% (сутками ранее — 61%). ФРС не устанавливает ипотечные ставки напрямую, но её решения задают форму кривой доходности и транслируются в стоимость долгосрочного кредитования.

Контекст рынка и что отслеживать

Продажи вторичного жилья в США по итогам прошлого года остались на 30-летнем минимуме и в августе продолжили снижаться. Рост ипотечных ставок увеличивает ежемесячный платёж заёмщиков на сотни долларов, ограничивая покупательную способность и побуждая потенциальных покупателей откладывать сделки.

Ближайшая контрольная точка — заседание ФРС 15–16 сентября. Подтверждение повышения федеральной ставки закрепит UST-10 выше 5%, что с высокой вероятностью вытолкнет 30-летнюю ипотеку к 7% по широкому спектру продуктов. В этом сценарии рефинансирование для заёмщиков с действующими ставками ниже 5% означает переход на явно более дорогой кредит и экономически нецелесообразно.