Ипотека и выборы в США: почему ФРС не снижает ставки ради политики

ФРС не срезает ставки ради выборов: данные с 1982 года

Доходность десятилетних казначейских бумаг США на 28 октября, 4,996%, свидетельствует, по данным анализа The Real Deal от 30 октября, скорее о близости ипотечного пика, чем о предвыборном снижении ставок Федеральной резервной системой. Автор Housing Notes построил таблицу сравнения годовых изменений продаж жилья (готового и нового) и ставок по 30-летней ипотеке вокруг промежуточных федеральных выборов, начиная с 1982 года. Результат: продажи в промежуточные циклы падали чаще, чем росли, а динамика ставок не демонстрировала устойчивого паттерна, выгодного партии у власти. Рынки при этом оценивают вероятность повышения ставки ФРС на декабрьском заседании в 85%.

Таблица с 1982 года: предвыборного паттерна нет

Методология предельно прозрачна. Два показателя: суммарные продажи готового и нового жилья год к году и годовое изменение ставки по 30-летней ипотеке, зафиксированной на 31 октября, накануне дня голосования. Зелёный цвет в таблице означает улучшение условий для продаж, красный, соответственно, ухудшение. По продажам в промежуточные годы преобладали красные клетки: продажи снижались. По ставкам картина была равномерной, без устойчивого направления в ту или иную сторону. Автор оговаривает: анализ не учитывает специфические экономические факторы каждого периода, включая текущие инфляционные риски от торговых войн, дефицитов бюджета и тарифных раундов, повлиявших на 2026 год. Но в предыдущих промежуточных циклах также были свои уникальные обстоятельства, и картина всё равно не складывалась в пользу правящей партии.

Давление Белого дома и голосования FOMC

Белый дом оказывал на ФРС интенсивное давление, требуя существенно снизить ставки до промежуточных выборов 4 ноября. Обсуждалась даже замена председателя ФРС на кандидата, согласного с резким смягчением. Центральный банк действовал по другому сценарию: 16 сентября комитет FOMC единогласно (12:0) повысил ставку, 28 октября при сохранении ставки голосование было 10:2. Обоснование: инфляционные риски. Ставки ФРС определяют глобальную стоимость денег, и фактический отказ от политического давления подтверждает: инфляционный мандат для ФРС весомее электоральных запросов.

Почему принудительное смягчение подтолкнуло бы ипотеку вверх

Ключевой вывод контринтуитивен. Если бы ФРС подчинилась политическому давлению и срезала ставки раньше выборов, ставки по ипотеке, вероятнее всего, выросли бы. Досрочное смягчение подорвало бы инфляционные ожидания, что подтолкнуло бы доходность казначейских бумаг вверх. Ипотечные ставки следуют за доходностью облигаций и инфляционными ожиданиями. Электоральный календарь к этой цепочке отношения не имеет. Текущая доходность 10-летних бумаг около 5% находится у верхней границы, что может указывать на близость пиковых значений по 30-летним ставкам. Для заёмщика вывод прост: планировать ипотеку исходя из предвыборных спекуляций бессмысленно. Ставки определяет инфляция, и выборы на этот механизм влияния не оказывают.