Почему заемщики массово пересматривают условия ипотечных договоров
По данным ВТБ, ежемесячный прирост заявок на рефинансирование ипотеки составил 37%. Заёмщики перекредитовываются на фоне постепенного снижения ставок по рыночным программам.
Степан Раевский·обновлено 17 августа 2026 г.
Для держателей кредитов с действующими договорами под высокие тарифы это математически обоснованный повод пересчитать обслуживание собственного долга.
Ставки: кто и на сколько снизил
Коррекция идёт в банках, не зависящих от госсубсидий и не входящих в пятёрку лидеров по выдаче. По данным СИБДОМ, средний уровень ранее находился в диапазоне 18–18,6%, к середине августа опустился ниже 18%. ПСБ с 12 августа ведёт рыночную вторичку от 17,45%, новостройки — от 17,55%. Газпромбанк с 13 августа пересмотрел минимум с 18,4% до 17,7%, но только для сумм свыше 7 млн рублей. Обзор спроси.дом.рф на 13 августа фиксирует нижнюю границу рынка от 15,9%. Сбер, Альфа и сам ВТБ тарифы пока не пересматривали — именно на их долю приходится основной объём выдач, поэтому ценовой сигнал пока неравномерный.
Расчёт: когда рефинансирование окупается
Эффект возникает при дельте ставок от 1 п.п. и отсутствии штрафов за досрочное погашение в старом договоре. Иллюстративный расчёт: остаток 5 млн, срок 18 лет, аннуитет. Снижение ставки с 18% до 17,7% даёт экономию на процентах порядка 230–250 тыс. рублей за весь срок; с 18% до 17% — уже свыше 800 тыс. при тех же вводных. Снижение до 16,5% выводит экономию за 1 млн. Из результата вычитаются расходы на повторную оценку, страхование и проведение сделки — 50–150 тыс. в зависимости от региона и тарифа страховщика. При оставшемся сроке менее 5 лет рефинансирование обычно не окупается: основная масса процентов уже обслужена, а переплата по новому договору не компенсирует разницу. Экономический смысл появляется при сроке от 7–10 лет и дельте от 1 п.п.
Что отслеживать
Ключевой ориентир — позиция Сбера и ВТБ. Пока лидеры ипотечного рынка удерживают тарифы, коррекция идёт точечно. При синхронном снижении доминирующих игроков рыночные ставки могут просесть ещё на 0,5–1 п.п. в ближайшие месяцы — и тогда перекредитование станет по-настоящему массовым. До этого момента оформление у мелких банков несёт повышенные требования к подтверждению дохода и нередко — нестандартные страховые условия. Параллельно заёмщику стоит пересмотреть и прочие статьи расходов: скрытые риски предоплат в клиниках способны выбивать из оборота суммы, на которые он рассчитывает при оформлении нового кредита и обслуживании ипотеки в первые месяцы.