Семейная ипотека на срок свыше 15 лет: что важно учитывать банкам и заемщикам

Период государственного субсидирования ставки с 1 октября жёстко ограничен этой границей, после чего допускается надбавка в рамках двух одновременно действующих потолков. Для заёмщика это меняет методику сравнения банков: определяющей становится пост-льготная ставка, а не стартовое предложение.

Двойной потолок надбавки

Согласно правилам программы, на которые ссылается регулятор, после 15 лет ставка может быть увеличена не более чем на 4 процентных пункта относительно льготного уровня. Параллельно действует абсолютный потолок: ставка не должна превысить ключевую ставку ЦБ на тот момент плюс 3 п.п. Для кредитов под оплату строительства индивидуальных жилых домов спред шире на 0,5 п.п., «ключ» плюс 3,5 п.п. Применяется то ограничение, которое даёт меньшую ставку: либо +4 п.п. к льготной, либо «ключ» плюс соответствующий спред.

Методика расчёта графика

ЦБ предписал банкам формировать график платежей исходя из допущения, что по истечении льготного периода ставка вырастает на 4 п.п., если меньший размер надбавки не закреплён в договоре. Расчёт полной стоимости кредита и показателя долговой нагрузки заёмщика на пост-льготный период рекомендовано делать с тем же допущением. Банкам также рекомендовано уведомлять клиентов о том, что платёж после 15 лет зависит от значения ключевой ставки на момент пересмотра. По сути, регулятор предписал закладывать +4 п.п. как базовый сценарий при расчёте ПСК и долговой нагрузки.

Что проверять в договоре

При оценке конкретного предложения критичны три позиции. Первая: зафиксирована ли в договоре конкретная надбавка после льготного периода (4 п.п. или меньше) и как она соотносится с потолком «ключ плюс спред» при разных сценариях ключевой ставки. Вторая: порядок пересмотра ставки, разовый или привязанный к динамике «ключа», меняет риск-профиль кредита. Третья: соответствие графика и ПСК методике ЦБ — банк обязан заложить +4 п.п. в пост-льготный период, даже если в договоре формально указана меньшая надбавка. На горизонте 20–25 лет совокупная переплата определяется именно пост-льготной ставкой, поэтому прозрачная формула в договоре важнее рекламных условий на старте.