Ставки по рефинансированию ипотеки в США достигли максимума с 2023 года

Для аудитории, привыкшей считать переплату по аннуитету, это сигнал: длинный конец кривой доходности продолжает тестировать локальные максимумы, и математика рефинансирования ухудшается по обе стороны океана.

Что движет ставкой

CNN связывает рост с рынком облигаций: доходность 10-летних казначейских бумаг США поднимается на фоне опасений, что рост государственных расходов и геополитические факторы (упоминается конфликт с Ираном) разгонят инфляцию и заставят Федеральную резервную систему сохранять повышенную ставку на более долгий срок. Ипотечная ставка привязана к длинному концу кривой, поэтому любое движение UST10 немедленно пересчитывается в APR по новым выдачам.

На простом расчёте: при сумме кредита 400 тыс. долларов и сроке 30 лет разница между 7,03% и 7,28% на аннуитете — это порядка 70 долларов в месяц и около 25 тыс. долларов переплаты за весь срок. Без учёта страховки и PMI.

Альтернативы фиксированной ставке

CNN приводит три способа получить ставку ниже 7,28%. У каждого своя цена риска.

15-летняя ипотека. Ставка исторически ниже 30-летней, ежемесячный платёж существенно выше. Снижает общую переплату, требует более жёсткого DTI.

ARM с плавающей ставкой. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, доля заявок на ARM достигла 10,3% — максимум с октября 2025 года. Ставка по ARM примерно на 80 б.п. ниже фиксированной. Период фиксации обычно 5, 7 или 10 лет, затем пересмотр по рыночной формуле. Если к моменту ресетинга ставки вырастут, платёж может подскочить в разы.

Assumable loan — принятие чужой ипотеки. Работает по программам FHA, VA и USDA. Покупатель наследует остаток долга и ставку продавца, разницу с ценой покрывает собственными средствами. Одобрение занимает больше времени, и cash to close существенно выше.

Как отмечает глава экономического департамента loanDepot Джефф ДерГарахян, итоговая ставка для заёмщика зависит не только от рынка, но и от кредитного профиля: FICO, DTI, размер первоначального взноса. По его же оценке, за счёт увеличения первоначального взноса или покупки дисконтных пунктов ставку можно сдвинуть ниже того, что предлагает базовый прайс-лист банка.

На что смотреть

Сигнал кроется в спреде между доходностью 10-летних UST и средней ставкой Freddie Mac. Если доходность UST10 продолжит расти, ипотечная ставка последует с лагом в одну-две недели. Отдельный индикатор — доля ARM в заявках: рост выше 12% будет означать, что заёмщики массово идут на процентный риск ради краткосрочной экономии.

Базовая арифметика не меняется: фиксация ставки стоит денег сегодня, отсутствие фиксации — потенциально гораздо больших денег завтра.