ЦБ: новая арифметика «Семейной ипотеки»
По данным Единого ресурса застройщиков, Банк России разъяснил правила расчета платежей по «Семейной ипотеке» после окончания льготного периода.
Степан Раевский·обновлено 17 октября 2026 г.
С 1 октября 2026 года действие субсидированной ставки ограничат 15 годами, после чего банки обязаны закладывать в график рост ставки на 4 п.п. Для семей с детьми это меняет арифметику длинной ипотеки и требует отдельной проверки условий до сделки.
Формула после льготного периода
По ссудам, выданным с 1 октября 2026 года, базовая ставка 6% сохранится только для ИЖС, по займам с первоначальным взносом от 50% или при полном погашении в течение года. В остальных случаях после 15 лет заработает «лестница»: ключевая ставка ЦБ плюс 3 п.п., или плюс 3,5 п.п. для ссуд на строительство частных домов.
При оценке ПДН, построении графика платежей и расчете максимальной ПСК на период после льготного срока регулятор требует исходить из сценария «первоначальная ставка плюс 4 п.п.». Эта же логика применяется к ПСК. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей к каждой из ставок прибавляется еще 2 п.п.
Банки обязаны уведомлять клиентов, что платежи после окончания госсубсидии ориентировочные: итоговый процент зависит от динамики ключевой ставки ЦБ. Фиксированных коридоров регулятор не установил.
Контекст рынка
По данным Правды.Ру со ссылкой на ЦБ, за последние три года число банков, выдающих ипотеку, снизилось на 13%: с 249 до 216 организаций. Это не прекращение деятельности, а стратегический выход из сегмента: рентабельность ипотечных продуктов остается низкой.
Крупные игроки удерживают позиции за счет дешевого фондирования и прямой интеграции с застройщиками. Малые кредитные организации первыми сворачивают ипотечные направления. Оставшиеся банки ужесточают условия: растет минимальный первоначальный взнос, ужесточается фильтр по доходам. Прогноз регулятора: к концу 2027 года число банков с ипотекой может сократиться до 200. Дефицит ощущается острее в удаленных регионах и малых городах, где присутствие федеральных игроков ограничено.
Что считать на берегу
Перед сделкой по «Семейной ипотеке» после 1 октября 2026 года заемщику стоит запросить у банка два графика: один на льготные 15 лет, второй на период после. Ключевой параметр: допущение по ставке после льготного срока, первоначальная плюс 4 п.п. и региональная надбавка 2 п.п. для Москвы, Санкт-Петербурга и двух областей.
Поскольку итоговая ставка привязана к динамике ключевой ставки ЦБ, ежемесячный платеж после 15-го года может вырасти кратно относительно льготного периода. Это означает пересмотр модели «длинной» ипотеки: экономию первых лет нельзя прямо переносить на вторую половину срока. Стоит также уточнить у банка порядок расчета ПДН. При высоком соотношении долга к доходу сценарий «плюс 4 п.п.» может стать причиной отказа уже на этапе андеррайтинга.