Ипотечный рынок 2026: актуальные ставки и расчеты переплаты по кредитам

Средневзвешенная ставка замерла: 18,71% по новостройкам и 18,68% по готовому жилью. При таких вводных стандартный аннуитетный кредит в ₽5 млн на 20 лет даёт переплату порядка ₽14,2 млн — математика, которую стоит посчитать до подачи заявки.

Ставки и переплата

Средневзвешенные ставки крупнейших банков в июне–июле сдвинулись на 0,02 п.п.: новостройки 18,71% против 18,73% в июне, вторичка 18,68% против 18,71%. Движение техническое, рынок стоит в ожидании решения по ключевой ставке ЦБ. Для заёмщика это конкретная арифметика: при ₽6 млн на 25 лет под 18,7% аннуитетный платёж составит около ₽94,4 тыс., переплата — порядка ₽22,3 млн. Эффективная ставка совпадает с номинальной при отсутствии комиссий в крупнейших программах.

Рост рыночных выдач г/г составил ×1,9 по количеству и ×2,6 по объёму. Доля рыночных программ в общем объёме впервые с 2023 года превысила долю льготных — 60% против 40%.

Структура спроса: вторичка vs первичка

В июле 2026 года доля готовых квартир в объёме выдач достигла 39%, новостроек — 38%. Год назад соотношение было 26% к 53% в пользу первички. Заёмщик голосует за вторичку: цены ниже, осмотр прозрачнее, сделка идёт быстрее. При ₽4 млн на 15 лет переплата составит ₽7,95 млн на готовом жилье против ₽7,96 млн на новостройке — дельта по переплате в пределах ₽15 тыс., разница в ставке статистическая, а не экономическая.

По данным Выберу.ру, в каталоге на сегодня 487 ипотечных кредитов — совокупность продуктов всех категорий, от семейной до IT-ипотеки. Условия стандартных рыночных программ унифицированы вокруг ключевой ставки, выбор по параметрам широкий, по эффективной ставке — однородный.

Концентрация и фондирование

Топ-3 (Сбер, ВТБ, Альфа) контролируют 82,7% рынка по объёму выдач, Сбер в одиночку занимает 68,7% (+6 п.п. за год). Ипотечный портфель на 01.08.2026 — ₽24,4 трлн (+12% г/г). За 7 месяцев выдано 606 тыс. кредитов на ₽2,6 трлн (+46% к аналогичному периоду 2025-го).

По данным prospect.com.ru, Т-банк готовит многотраншевый выпуск облигаций под ипотечные кредиты. Прямого эффекта для заёмщика нет, но рост секьюритизации рыночной ипотеки — сигнал: банки закладывают инфраструктуру под дальнейшее расширение несубсидируемых программ. Рентабельность решения о покупке при 18,7% годовых определяется одним параметром — ожиданием траектории ключевой ставки. Пока ЦБ не сдвинет диапазон, переплата остаётся главной статьёй расходов в сделке.