Ипотека уходит, да здравствует рассрочка: как рынок недвижимости Москвы перестраивается под новые реалии

Это меняет структуру спроса на первичном рынке: покупатели чаще рассматривают рассрочку и собственные средства. Для заемщика ключевой вопрос теперь не только в ежемесячном платеже, но и в том, чем будет закрыт остаток цены квартиры.

Ипотечных сделок стало меньше

В августе число ДДУ с привлечением кредита составило 2 189, на 20% ниже июльского показателя. Источник связывает спад с высокими рыночными ставками, ростом цен на жилье, более узкой доступностью льготных программ и осторожной оценкой заемщиков банками. Часть покупателей, которым нынешняя ипотека кажется слишком дорогой, откладывает сделку.

Давление на бюджет создаёт и цена объекта. По данным материала «Инвест-Форсайта» со ссылкой на РБК, средняя цена студии в Старой Москве достигла 19,9 млн рублей. За последний год такие квартиры подорожали на 32%, а за пять лет их стоимость более чем удвоилась. При такой цене даже небольшой первоначальный взнос превращается в крупную сумму, а одобрение кредита само по себе не решает проблему входа в сделку.

С 1 октября 2026 года, как сообщает тот же источник, условия семейной ипотеки в Москве и Московской области зависят от количества детей: ставка составляет от 12% для семей с одним ребёнком до 4% для семей с пятью и более детьми. Следовательно, льготная программа не даёт одинакового доступа всем потенциальным заемщикам. Для конкретной семьи важны право на участие и параметры кредита, а не только название программы.

Рассрочка переносит нагрузку, но не отменяет долг

При рассрочке покупатель заключает ДДУ и выплачивает цену по графику, согласованному с продавцом. Долгосрочного банковского кредита в этой схеме нет, однако обязательство оплатить всю квартиру сохраняется. Это принципиальная разница: рассрочка меняет сроки поступления денег, но не уменьшает цену объекта.

Основной риск для покупателя возникает, если крупный остаток нужно внести ближе к окончанию срока. Если к этому моменту не накоплена нужная сумма и получить ипотеку на остаток не удаётся, исполнение условий договора становится проблемой. При просрочке застройщик вправе потребовать неустойку, предусмотренную договором; дальнейшие последствия зависят от условий ДДУ и законодательства.

Для застройщика схема тоже означает риск: квартира уже продана, но значительная часть средств поступит на эскроу-счёт позднее. Поэтому привлекательность рассрочки для покупателя нельзя оценивать только по размеру первоначального платежа. Важны весь график, сумма финального платежа и условия на случай задержки.

Что считать перед подписанием ДДУ

Сравнивать ипотеку и рассрочку нужно по полной финансовой нагрузке. Для ипотеки это первоначальный взнос, ставка, срок и совокупные выплаты по аннуитету. Для рассрочки — график платежей, остаток к погашению и реалистичный источник этой суммы. Если план закрыть остаток будущей ипотекой, её доступность нельзя считать гарантированной.

Рассрочка может снять необходимость сразу брать долгосрочный кредит, но не делает покупку автоматически дешевле или безопаснее. Решение определяется тем, способен ли покупатель выполнить график без неподтверждённого расчёта на будущий кредит.