Почему крупнейшие банки снова поднимают ставки по рыночной ипотеке

Ипотека становится роскошью для россиян: зачем банки еще сильнее подняли ставки

По данным URA.RU, повышение произошло на фоне сохранения ключевой ставки ЦБ на уровне 14% и ужесточения условий «Семейной ипотеки» с 1 октября.

Конкретные цифры по банкам

ПСБ пересмотрел условия первым: с 2 октября ставка на покупку жилья на первичном и вторичном рынке выросла на 0,44 п.п. до 18,49%, рефинансирование подорожало до 17,99%. Газпромбанк с 15 октября добавил 0,2 п.п.: для готового жилья, новостроек и рефинансирования ставка составляет 17,9%, при сумме кредита менее 7 млн рублей — 18,9%. Прибавка «Дом.РФ» максимальна: 0,5 п.п. Квартира в новостройке или на вторичном рынке — от 18,8%, строительство дома — от 19,5%, покупка готового частного дома — от 19,7%.

Почему банки пересмотрели условия

С начала 2026 года до середины октября ставки по рыночной ипотеке снижались: на первичном рынке на 2,49 п.п., на вторичном на 2,53 п.п. Логика была проста: ставки ЦБ снижались, банки рассчитывали на дальнейшее смягчение монетарной политики. В сентябре регулятор сохранил ключевую на уровне 14%. Расчёт не оправдался. Выросла доходность десятилетних ОФЗ, банки начали поднимать ставки по вкладам. Стоимость привлечения денег поднялась, и пересмотр ипотечных программ стал вопросом маржинальности, а не агрессии.

Дополнительным фактором стало ужесточение «Семейной ипотеки». Раньше единая ставка 6% распространялась на всех заёмщиков. С 1 октября условия дифференцировали в зависимости от числа детей и региона, средний показатель поднялся до 10%. По данным «Дом.РФ», льготные программы ранее обеспечивали 72% всех ипотечных выдач, поэтому любое изменение их параметров немедленно отражается на структуре спроса.

Масштаб изменений: рынок целиком не развернулся

Пока говорить о массовом подорожании рано. По оценке эксперта «Банки.ру» Инны Солдатенковой, к 19 октября примерно 80% рыночных программ условия не меняли, около 10% подняли ставки, ещё 8% снизили. Средневзвешенные показатели потому изменились незначительно. По данным «Дом.РФ» на 16 октября средняя ставка составляла 18,76% на новостройки и 18,69% на готовое жильё.

При этом сентябрь стал пиком ипотечного рынка за год: 125 тысяч жилищных кредитов на 614 млрд рублей, рост на 54% к августу. Основной драйвер — льготные программы, 441 млрд рублей из общего объёма. Покупатели оформляли кредиты до вступления новых правил «Семейной ипотеки». После 1 октября часть клиентов сменила вектор: ПСБ отмечает рост среднедневного количества заявок на рыночную ипотеку на 60% относительно сентября.

Кому доступна рыночная ипотека при ставке ~19%

При ставке около 19% годовых эффективная переплата за 20-летний аннуитетный кредит на 5 млн рублей превышает сумму основного долга более чем вдвое. Классическую ипотеку при таких условиях могут позволить себе ориентировочно 7% потенциальных покупателей. По данным Центробанка, число организаций, продолжающих выдавать жилищные кредиты, сократилось более чем на 13% за три года.

Главный барьер сейчас не в отдельных банках, а в разрыве между льготной и рыночной ставкой: 10% против 18,7–19,7%. Пока ЦБ удерживает ключевую на 14%, а доходность ОФЗ остаётся высокой, оснований для обратного движения у банков нет. Снижение ставок на рынке ждать бессмысленно до первого реального сигнала о смягчении монетарной политики.