Почему «Семейная ипотека» стала главным драйвером строительства частных домов

«Семейная ипотека» обеспечивает 8 из 10 кредитов на ИЖС

Это не метафора: на каждый десятый выданный кредит на строительство частного дома приходится только два рыночных. Портфель ИЖС с эскроу растёт рекордными темпами, но вопрос устойчивости модели — открытый.

Цифры за полгода

Январь–июль 2026-го: 22 тыс. кредитов на ИЖС (+65% г/г), объём — 153 млрд руб. (+54% г/г). Высокая динамика объясняется низкой базой: в марте 2025 года рынок адаптировался к обязательному эскроу, выдача тогда просела.

В июле отдельно — 3,9 тыс. кредитов (+5% г/г) на 25,1 млрд руб. (–1% г/г). То есть рост числа сделок уже не сопровождается ростом суммы: средний чек сжимается.

Под эскроу-механизмом работают 4,8 тыс. подрядчиков. За последние три месяца к системе подключились более 700 — стимулом стало зонтичное поручительство ДОМ.РФ. География — 84 региона. При этом 23% всего портфеля ИЖС с эскроу концентрируется в Московской и Ленинградской областях. Средняя стоимость дома: 7,1 млн руб. по стране, 9,1 млн руб. в двух столичных регионах — разница в 2 млн руб.

Зависимость, которую обсуждают осенью

Весной власти рассматривали дифференциацию «Семейной ипотеки» по числу детей: для семей с одним ребёнком — повышение до рыночного уровня, с двумя — сохранение текущих условий, с тремя и более — снижение ставки. Окончательные параметры, как сообщается, определят осенью с учётом бюджетных ограничений.

Одновременно обсуждается увеличение лимита в Москве: нынешние 12 млн руб. позволяют купить однокомнатную квартиру в Новой Москве, что не отвечает потребностям расширяющихся семей.

Риск: спрос исчерпан, а ставка высока

По оценке Светланы Разворотневой, большинство платёжеспособных семей уже воспользовались программой. Новых получателей льготных кредитов становится меньше — и это прямой удар по региональным застройщикам. В регионах до 70% жилья остаётся непроданным. Девелоперы работают на минимальной марже при высоких ставках по банковским кредитам и росте стоимости рабочей силы.

80%-ная доля льготного кредитования в ИЖС — это не показатель здоровья рынка, а индикатор его зависимости от субсидий. Если осенью параметры программы ужесточат, сектор, где эскроу обязателен, окажется первым под ударом. Для заёмщика, планирующего строительство дома, ключевой расчёт на ближайшие месяцы — не «какую ставку одобрят», а «сколько будет стоить дом после пересмотра программы».