Почему заемщики стали массово закрывать ипотеку досрочно

Триггер — снижение доходности вкладов вслед за падением ключевой ставки: держать деньги на депозите при рыночной ипотеке, ставка по которой выше доходности вклада, экономически нерационально.

Механика рыночной ипотеки

Средний фактический срок погашения по рыночным программам сжался с шести до трёх лет. В аннуитетной схеме в начале срока большая часть платежа уходит на проценты — основной долг уменьшается медленно, и дополнительный взнос в этот период существенно сокращает переплату. По данным издания, около 90% досрочных погашений проходят за счёт личных средств заёмщиков: предновогодние премии, тринадцатые зарплаты, перекладка с вкладов. Дополнительные каналы — рефинансирование в другом банке и продажа заложенного объекта; оба пути либо снижают ставку, либо закрывают обязательство без штрафа.

Льготная ипотека: другой знак

Для кредитов с господдержкой ситуация инвертирована. Ставки по ним ниже доходности коротких депозитов, спред — в пользу вклада. Рациональная стратегия: обслуживать долг строго по графику и держать свободную ликвидность на депозите. При дальнейшем снижении ключевой ставки доходность вкладов просядет, разрыв сократится, но пока не схлопнулся. Это объясняет, почему льготные кредиты заёмщики, скорее всего, продолжат выплачивать по графику.

Сигналы рынка

Параллельно рынок ужесточается с другой стороны. К середине 2026 года одобрение получают около 50% ипотечных заявок против более 60% годом ранее. Банки компенсируют сжатие маржинальности фильтрацией портфеля, а не только движением номинальной ставки.

Резюме: при рыночной ипотеке эффективная ставка выше доходности депозита — каждый свободный рубль работает на тело долга. При льготной — тот же рубль остаётся на депозите до момента, пока спред «депозит минус кредит» не обнулится.