Стоит ли фиксировать ипотечную ставку: риски и скрытая математика сделки

Фиксация ставки по ипотеке: что стоит за «заморозкой»

Для любого рынка, включая отечественный, применима одна и та же логика расчёта.

Механика фиксации

Rate lock — это договорённость с кредитором о неизменности процентной ставки на оговоренный срок. Стандартный горизонт — 30, 45, 60 или 90 дней. Стоимость опциона принимает три формы: прямая комиссия в процентах от суммы кредита, надбавка к самой ставке либо нулевая цена при условии закрытия сделки в срок. В последнем случае кредитор компенсирует собственный риск обязательством заёмщика: при срыве сроков комиссия взимается постфактум, как правило, по повышенному тарифу.

Суть операции — страховка от роста ставки. Если рынок за период фиксации вырастет, заёмщик выигрывает на разнице, умноженной на остаток долга и срок. Если рынок снизится, заёмщик теряет уплаченную комиссию или переплачивает относительно новых рыночных условий. Никакой третьей интерпретации у инструмента нет: это всегда ставка против волатильности.

Когда фиксация оборачивается убытком

Rate lock перестаёт быть инструментом защиты в трёх сценариях. Первый: заёмщик не закрывает сделку в срок и вынужден продлевать фиксацию, и продление стоит дороже первоначального lock, причём цена растёт с каждым продлением. Второй: рынок за период фиксации снижает ставки, и заёмщик заплатил за право не воспользоваться рыночным улучшением. Третий: lock бесплатный, но привязан к конкретному кредитору, что лишает заёмщика возможности рефинансирования в другом банке на лучших условиях.

Расчёт рентабельности требует трёх вводных: вероятности движения ставки, величины этого движения и стоимости опциона. Если ожидаемое изменение ставки меньше комиссии за lock, фиксация имеет отрицательное математическое ожидание. При неизменной ставке комиссия за фиксацию — чистый расход. При падении ставки на величину, меньшую комиссии, убыток меньше, но это всё равно убыток.

Что проверять в договоре

Три позиции до подписания. Срок фиксации: отсчёт идёт от даты подписания договора или от даты одобрения, разница обычно составляет недели, и при затянутой подготовке документов это критический параметр. Условия продления: фиксированная цена или плавающая, максимальное число продлений, как правило, не более двух, после чего кредитор вправе пересмотреть саму ставку. Основания для отзыва: кредитор вправе отменить зафиксированную ставку при существенном изменении кредитного профиля заёмщика или параметров сделки — суммы кредита, срока, объекта залога.

Издание обращает внимание именно на спешку в принятии решения: давление со стороны риелтора или застройщика не отменяет необходимости посчитать. Стоимость опциона на ставку — это цена, и она должна быть сопоставима с прогнозируемым диапазоном колебаний рынка. Без сравнения этих двух величин решение о фиксации не опирается на количественную оценку риска. Принятое в спешке, оно чаще проигрывает принятому после расчёта.