Траншевая ипотека может изменить оплату новостроек с 2027 года

Для покупателя это прежде всего изменение графика платежей: часть цены вносится до сдачи дома, а основная долговая нагрузка переносится на период после получения ключей. Пока это прогноз, а не объявленный порядок кредитования.

Как может работать схема

По описанию Апрелева, покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10–20% стоимости квартиры. До ввода дома в эксплуатацию проценты и другие платежи не начисляются. После сдачи объекта остаток стоимости можно погасить сразу или оформить ипотеку на уже введённое жильё.

Для бюджета это меняет момент возникновения обязательств, но не отменяет их. Покупателю всё равно потребуется покрыть остаток цены: собственными средствами или новым кредитом. Условия такого кредита, включая ставку и срок, в опубликованном описании не указаны. Поэтому оценить итоговую переплату и сравнить её с обычной ипотекой пока нельзя.

Почему обсуждают переход

Апрелев связывает возможные перемены со сдвигом на первичном рынке: по его оценке, рынок продавца стал рынком покупателя, а спрос на новостройки существенно снизился. В таких условиях застройщикам, считает эксперт, придётся менять модель продаж.

В числе изменений он называет отказ от стопроцентного заполнения эскроу-счетов. Сейчас средства покупателя блокируются на специальном банковском счёте до выполнения условий договора. Такая конструкция защищает от ситуации, когда застройщик получает предоплату и не завершает строительство, но, по словам эксперта, замороженные деньги не участвуют в экономике. Апрелев считает, что эту модель может заменить траншевая ипотека.

Что проверять покупателю

Прогноз не означает, что новая схема уже действует или доступна у банков. До появления конкретных условий сравнивать её с обычной ипотекой по ставке или переплате невозможно. Важны будут размер и момент внесения каждого транша, условия финансирования остатка после сдачи дома, а также то, кто несёт риск задержки строительства.

Пока подтверждён только прогноз эксперта о возможном переходе в 2027 году. Финансовый смысл схемы станет понятен после публикации договорных и банковских условий: без них отсрочка платежей сама по себе не доказывает снижение стоимости покупки.