Почему россияне продолжают брать ипотеку на частные дома без льготных программ

Выдача ипотеки на ИЖС выросла за счет рыночных программ

Когда льготные программы сворачиваются, многие заёмщики ставят планы про свой дом на паузу — и ждут, пока ставки «снизятся до человеческих». Июльская статистика «Дом.РФ», которую приводит РБК Недвижимость, говорит обратное: ипотеку на индивидуальное жильё в России оформили 12,1 тыс. раз на общую сумму 58,5 млрд рублей. По сравнению с июлем прошлого года количество кредитов выросло на 9%, а за семь месяцев 2026-го — в полтора раза (69 тыс. кредитов, 373,5 млрд рублей). Просто эти деньги теперь почти целиком рыночные.

Куда ушёл спрос

Парадокс простой: льготных условий стало меньше, а сделок с частными домами — больше. В июне часть заёмщиков поспешила оформить кредиты в ожидании пересмотра семейной ипотеки, остальные просто перешли в рыночный сегмент, потому что откладывать переезд дальше не хочется.

Результат: доля рыночных программ при покупке готового частного дома поднялась до 64%. Почти две трети сделок идут по обычной банковской ставке, без субсидий. При этом средний чек потихоньку снижается: за год сумма выданных кредитов упала на 3%. Люди не отказываются от своих планов, но строят скромнее.

Со строительством дома с нуля история другая. Рыночных программ здесь всего 5%: банкам сложнее оценить залог на этапе котлована, чем готовый объект. Если берёте кредит под стройку — готовьтесь к более жёсткой проверке сметы, документов на подрядчика и, скорее всего, к ставке выше, чем по покупке готового дома.

Отдельный сигнал, который стоит держать в голове: доля ипотеки на новостройки в июле упала до пятилетнего минимума — лишь 25% от всех выдач в денежном выражении. Заёмщики массово переключились на вторичку и частный сектор.

Сколько вы реально заплатите

По данным Национального бюро кредитных историй, полная стоимость ипотечного кредита в июле 2026 года составила 17,5%. За год она снизилась на 2,5 процентного пункта — вместе с ключевой ставкой, но медленнее.

Здесь важно не перепутать: ПСК — это не «ставка от 12%» из рекламного баннера, а ваша реальная переплата с учётом всех комиссий, страховок и графика платежей. Если в договоре стоит 17,5% — ориентируйтесь именно на эту цифру, а не на ту, что обещали на сайте.

Для контекста: ПСК по потребительским кредитам — 27%, по POS-кредитам — 25,5%. Кредитные карты — 55%, и это единственный сегмент, где полная стоимость за год выросла (на 6 п.п.). Если у вас висит небольшой карточный долг, посчитайте: иногда выгоднее закрыть его именно за счёт ипотечного кредита, чем переплачивать банку по карте.

Что проверить перед подписанием и за чем следить дальше

Рыночная ипотека на частный дом не прощает спешки. Минимальный маршрут, который стоит пройти, прежде чем отдавать документы в банк.

Право собственности и участок. Дом должен быть оформлен как жилой, с почтовым адресом и кадастровым номером. Земля — в собственности, без споров по меже и обременений.

Подрядчик и смета. Если берёте кредит на стройку, банк потребует договор с подрядной организацией. Здесь стоит заранее проверить, не банкротится ли компания, какие у неё объекты в работе, не было ли судебных дел с заказчиками. Если подрядчик окажется недобросовестным, недострой останется у вас, а ипотека уйдёт в просрочку. На что обращать внимание при найме исполнителя и как защитить себя по закону — разобрано в материале Управления Роспотребнадзора по Москве.

Страховка. Банк почти наверняка предложит «свою». По закону вы имеете право выбрать страховую самостоятельно — и часто экономите несколько процентов.

Досрочное погашение. Спросите, нет ли моратория или комиссии в первые месяцы. Особенно если планируете закрывать кредит маткапиталом или деньгами от продажи старого жилья.

За чем следить в ближайшие месяцы. Во-первых, за ключевой ставкой: пока регулятор держит паузу, ждать резкого удешевления ипотеки не стоит. Во-вторых, за параметрами семейной ипотеки — её пересмотр уже сдвигал рынок и может сдвинуть снова. В-третьих, за долей кредитов на стройку: если она вырастет с нынешних 5% — ставки по стройке начнут конкурировать с покупкой готового жилья. Если останется на месте — готовый дом будет дешевле в обслуживании.

И последнее, по сути главное: не гонитесь за «последним шансом». Ипотека на ИЖС — это длинные деньги и длинные обязательства. Лучше потратить неделю на проверку дома, подрядчика и договора, чем потом годами разбираться с банком из-за чужой стройки.